Le déséquilibre structurel qui frappe le secteur du logement en Tunisie, réside dans le fait que la demande porte pour 70% sur des logements sociaux qui ne trouvent pas de disponibilité sur le marché immobilier, alors que l’offre porte surtout sur des logements de standing qui ne trouvent plus preneur, vu la flambée des prix des logements et les surcoûts sur les crédits bancaires.
En effet, les promoteurs délaissent les logements sociaux dont les marges bénéficiaires sont étriquées, d’autant plus que les normes de coûts n’ont pas été actualisées et pour lesquelles l’Etat n’a pas aménagé de terrains appropriés.
Les promoteurs se rabattent sur les logements de standing, où les marges sont plus confortables. Les difficultés du secteur de la promotion immobilière pourraient se résumer en deux chiffres-clés : un stock de logements de standing achevés ou en cours d’achèvement et invendus à ce jour, évalué à 70.000 logements, un encours relatif à l’endettement bancaire de la profession échu et impayé, et qui s’élèverait à 5000 millions de dinars. Il s’agit de deux chiffres très élevés.
Le moindre crash qui pourrait affecter le secteur, sera répercuté directement sur le système bancaire le plus impliqué dans le financement des promoteurs immobiliers.
Il faut dire qu’il y a d’abord le coût prohibitif du foncier, objet d’une spéculation débridée, notamment dans les quartiers dits résidentiels du Grand Tunis. Lorsque le prix du mètre carré de terrain loti et doté des infrastructures nécessaires pour la construction de logements atteint plus de 100 D et même dépasse souvent les 1000 D, ce coût exorbitant ne peut être que reporté sur le prix des logements. Dans ce cas, la charge financière sera de l’ordre de 20 à 30% et plus du prix du logement alors qu’elle ne devrait pas dépasser 5 à 10%.
L’Etat aurait dû depuis 30 ans constituer des réserves foncières dans les périphéries urbaines, dites “d’aménagement différé” afin de soustraire ces terrains à la spéculation effrénée des propriétaires privés et ainsi modérer la flambée des prix des logements.
Il y a ensuite l’acharnement fiscal de l’Etat qui n’a pas cessé d’alourdir la législation fiscale frappant le secteur à différents niveaux.
D’abord, l’imposition des industries de matériaux de construction, y compris la levée de la compensation de l’énergie sur les briqueteries et les cimentiers. Ensuite, l’instauration de la TVA de 19% sur la promotion immobilière, qui a fait surenchérir les prix de façon sensible.
En outre, il faut ajouter les frais d’enregistrement des actes de propriété dans les recettes des finances. Quand on ajoute l’inflation du prix des terrains à la flambée de l’imposition des matériaux de construction, on atteint des sommets.
Le programme « premier logement » instauré en 2016-2017 avait un double objectif : favoriser l’accès de la frange supérieure de la classe moyenne de la population (cadres supérieurs) à la propriété d’un logement décent malgré son coût élevé.
Mais aussi, faciliter l’écoulement du stock de logements de standing achevés et invendus, accumulé par les promoteurs immobiliers ces dernières années : une mobilisation croissante de capitaux qui les embarrasse et inquiète les banques ayant avancé massivement les crédits et manquant de liquidités.
Or, la méthode adoptée qui a consisté à échafauder un montage financier complexe et lourd avec superposition de deux crédits bancaires pour financer l’acquisition d’un logement, n’a pas eu beaucoup de succès.
En effet, les ménages ciblés ne peuvent pas consentir des échéances de remboursement aussi lourdes.
Le fond du problème, c’est le coût prohibitif du prix des logements suite à la multiplicité des impôts et taxes instaurés par l’Etat et non le financement de l’acquisition.
La méthode adoptée par le gouvernement, maladroite et contradictoire, s’est révélée inefficace même si des améliorations ont été apportées portant sur l’élargissement des catégories de bénéficiaires et autres détails secondaires.
La crise de mévente qui frappe le secteur de la promotion immobilière pour ce qui est des logements de standing, a tendance à s’approfondir, se développer et se nourrir d’elle-même.
Il s’agit là d’un paradoxe difficile à expliquer et à justifier.
En effet, de nouveaux projets de programmes immobiliers de luxe sont en train d’émerger dans de nombreux sites privilégiés : berges du lac II, près de Carrefour-Marsa, jardins de Carthage, Ennasr, jardins d’el Menzah…
La conjoncture actuelle dans le secteur du logement est celle d’une inflation des prix des logements conjuguée avec un ralentissement dramatique des transactions immobilières.
S’agirait-il alors d’un blanchiment d’argent lorsque les promoteurs ne sont pas des professionnels du secteur depuis un long bail ?
source:realites.com.tn
