الشياع في تونس
بعض الأراضي في تونس التي يملكها شخص أو مجموعة من الأشخاص من دون أن تكون مسجلة في السجلات العقارية التونسية
يصعب التصرف بها من قبل أصحابها.وكثيراً ما تحدث خلافات في المحاكم للفوز بالحصة الأكثر فائد
غموض يحيط بالملكية العقارية في تونس في ما يتعلق بالأراضي المشتركة، ،
والأراضي غير محددة الملكية، وصولاً إلى الملك الغابي وأراضي الوقف
ما جعل الحكومة التونسية تسنّ جملة من القوانين والأوامر المنظمة للتدخل والتصرف في هذه الأملاك وتنظيمها وتسوية أوضاعها القانونية وتسجيلها.
لطالما انتشرت في غالبية المحافظات في تونس عقارات عدة وأراضٍ زراعية ،
ومن دون أن يملك أصحابها شهادة ملكية قانونية بل مجرّد كتاب محرر وموقع من الورثة بحضور شهود. وهناك بعض الأراضي التي يملكها أصحابها من دون أن تكون في حوزتهم حتى كتب بخط اليد تثبت ملكيتها،
لا سيما في المناطق الزراعية في الشمال والوسط التونسي. ويواجه هؤلاء مشاكل عدة تحول دون تصرّفهم في ممتلكاتهم، وعدم قدرتهم على الحصول على قروض زراعية أو رهنها لدى المصارف،
لأنّها غير مسجلة، ولا يقبل أي بنك رهن ممتلكات لا تتوفر فيها الضمانات الكافية.
ويواجه بعض أصحاب العقارات ممن شيّدوا عقاراتهم على أراض ملكيتها « على الشياع »، كما يقال في تونس، صعوبات في الحصول على قروض مصرفية أو رهن الممتلكات التي شيّدت على أراض غير مسجلة.
وتعد هذه إشكالية معقدة منذ سنوات، إذ لم يجد بعض أصحابها حلولاً تمكنهم من بيعها أو التصرف بها أو
الاستثمار فيها أو رهنها. كما خلقت مشاكل عدّة وآلاف النزاعات بين أطراف عدة على العديد من تلك الأراضي والعقارات.
إشكاليات متعددة
على صعيد آخر، يشير نصر إلى « إشكاليات عدة يواجهها أصحابها خلال التسجيل بالسجل العقاري لغياب تقسيم رسمي للقطع بين الورثة،
على الرغم من أنّ غالبية تلك الأراضي محددّة من ديوان قيس الأراضي، لكن لا يوجد تحديد دقيق بين الورثة حول حصص (منابات) كل شريك على حدة.
وما يعقّد المسألة أكثر هو وفاة أحد الشركاء أو اختفاؤه. فمن شروط التسجيل تحديد موقع ومساحة كل حصة بدقة. وقد يلجؤون غالباً إلى مهندس لإعداد تقسيم يوافق عليه الشركاء،
وعلى ضوء ذلك الاتفاق يقع إبرام عقد مقاسمة يتم التنصيص فيه على حدود قطعة كلّ شخص. ولكن تحصل عدّة خلافات في بعض الأحيان بين الورثة بسبب عدم الاتفاق على حصة كل منهم،
حتى لو كانت أرضاً صالحة للبناء.
ويكون عادة الخلاف على موقع الأرض وقربها من أحد الطرقات الرئيسية، أو إذا كنت الأرض زراعية، ويقع الخلاف على أكثر حصة منتجة أو تحتوي على أشجار مثمرة. ولا يتفق الورثة في ما بينهم، وهذا ما يخلق إشكالاً كبيراً،
لا سيما إذا كان الكتب قد حدد أسماء الورثة فقط ووُقّع من دون أن يقع تحديد حصة كل منهم بالتفصيل وموقعه ».
ويواجه غالبية الذين لم تتوفر لديهم كتب مشاكل عدة، سواء خلال تقسيم الميراث، أو عند تسجيل العقار، أو في حال رغب أحد الورثة في رهن الأرض أو الحصول على قرض للاستثمار في العقار،
سواء ببناء عقارات إذ كانت الأرض سكنية، أو إقامة مشروع زراعي إذا كانت الأرض زراعية.
ويشير فايد المحمودي، صاحب أرض في محافظة سيدي بوزيد، إلى أنّه ورث أرضاً على « الشياع » مع توفر كتب لديهم،
إلّا أنّهم لم يسجلوا الأرض في السجل العقاري وهو ما لم يمكنه من الحصول على قرض من خلال رهن الأرض لأنّ المصرف في مثل هذه الحالات لا يقبل رهن أراضٍ على « المشاع » وغير مسجلة في السجلات العقارية.
نزاعات معقدة
ويواجه غالبية الذين لم تتوفر لديهم كتب مشاكل عدة، سواء خلال تقسيم الميراث، أو عند تسجيل العقار، أو في حال رغب أحد الورثة في رهن الأرض أو الحصول على قرض للاستثمار في العقار،
سواء ببناء عقارات إذ كانت الأرض سكنية، أو إقامة مشروع زراعي إذا كانت الأرض زراعية. ويشير فايد المحمودي، صاحب أرض في محافظة سيدي بوزيد، إلى أنّه ورث أرضاً على « الشياع » مع توفر كتب لديهم،
إلّا أنّهم لم يسجلوا الأرض في السجل العقاري وهو ما لم يمكنه من الحصول على قرض من خلال رهن الأرض لأنّ المصرف في مثل هذه الحالات لا يقبل رهن أراضٍ على « المشاع » وغير مسجلة في السجلات العقارية.
يضيف أن بعض الورثة غير راضين عن حصة كل فرد منهم، وما زالت القضية عالقة في المحكمة نظراً لتعقد مثل هذه النزاعات.
ويشير إلى أنه في هذه الحالة، تستغل الأرض بصفة مشتركة بين الورثة مع تقسيم المحصول في ما بينهم، أو استغلالها بالتداول كلّ سنة من قبل أحد الورثة، إلى حين حل الإشكال وحصول كلّ شخص على حصته.
